Ali je prodajna pogodba, ki je s strani prodajalca overjena pri notarju, dovolj za pridobitev lastništva na nepremičnini? Kakšna pravna sredstva ima kupec na voljo glede varstva kupljene nepremičnine, dokler se ne vknjiži v zemljiško knjigo ?
S sklenitvijo prodajne pogodbe, četudi je podpis prodajalca na njej overjen pri notarju, se še ne pridobi lastninske pravice na prodani nepremičnini. Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini je potreben še vpis v zemljiško knjigo. Vpis se v tem primeru opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. To pomeni, da je potrebno predlogu za vknjižbo priložiti kupoprodajno pogodbo, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (na katerem je podpis prodajalca overjen), ali kupoprodajno pogodbo in ločeno zapisano zemljiškoknjižno dovolilo (če zemljiškoknjižno dovolilo ni vsebovano že v osnovni prodajni pogodbi). Prav tako mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilo priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in ukrepih na območju, kjer leži nepremičnina (to potrdilo se lahko pridobi neposredno pri notarju).
Kupec nepremičnine torej z nakupom še ne postane njen lastnik. Ima zgolj status dobrovernega lastniškega posestnika. Kot tak uživa določeno pravno varstvo, hkrati pa je izpostavljen določenim nevarnostim in sicer:
1. zoper morebitni zahtevek prodajalca na vrnitev prodane stvari se lahko brani z “ugovorom prodane in izročene stvari” s katerim se uspešno upre lastninskemu zahtevku prodajalca. Zoper njega ima tudi zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (če mu to morebiti še ni bilo izročeno);
2. v primeru ponovne odtujitve iste nepremičnine s strani prodajalca, ki zlorabi položaj, da je v zemljiški knjigi še vedno vpisan kot lastnik nepremičnine, so možnosti naslednje:
a) če je pridobitelj te iste nepremičnine nedobroveren (ker ve, da je prodajalec enkrat že razpolagal z isto nepremičnino), potem praviloma ne bo težav. Zoper zahtevek drugega nedobrovernega pridobitelja ima prvi kupec na voljo enak ugovor, kot zoper prodajalca (ugovor prodane in izročene stvari). To velja tudi, če se kasnejši pridobitelj vknjiži v zemljiško knjigo (saj zaradi nedobrovernosti in ničnost pogodbe sploh ne postane lastnik nepremičnine). Tudi če mu kasnejši nedobroverni pridobitelj odvzame posest nad pridobljeno nepremičnino, ima prvotni kupec (kot dobroverni lastniški posestnik) zoper pridobitelja (kot nedobrovernega lastniškega posestnika) na voljo vrnitveni zahtevek (98. čl. SPZ);
b) v primeru če je kasnejši pridobitelj dobroveren (ker za dvakratno razpolaganje lastnika nepremičnine ni vedel), pa so situacije lahko različne:
– če se kasnejši pridobitelj na podlagi kasneje sklenjene pogodbe vknjiži kot lastnik v zemljiško knjigo, bo lahko kot lastnik zoper prvotnega kupca uspešno uveljavljal zahtevek na izročitev lastne nepremičnine v svojo posest (92. člen SPZ);
– če se kasnejši pridobitelj ne bo vknjižil kot lastnik v zemljiško knjigo in bo prvotnemu kupcu kljub temu odvzel posest nad nepremičnino, lahko prvotni kupec (kot dobroverni lastniški posestnik) zoper njega uveljavlja vrnitveni zahtevek (98. čl. SPZ). Vendar bo prvotni kupec v tem primeru uspešen le, če bo dokazal, da ima močnejši pravni naslov za pridobitev nepremičnine, kot kasnejši pridobitelj (močnejši pravni naslov ima pridobitelj, ki stvar pridobi odplačno). Če imata oba enako močen pravni naslov, ima namreč prednost tisti, pri katerem je stvar v neposredni posesti. To pa pomeni, da bo kasnejši pridobitelj v tem primeru imel močnejše pravno varstvo in bo spor zoper prvotnega kupca glede te nepremičnine dobil (2. odst. 98. čl. SPZ).
Iz tega razloga predlagam, da kupci pravočasno poskrbite za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.